Este é um tema que pode gerar confusão e muitas dores de cabeça. Falamos do pagamento, ou não, de mais-valias imobiliárias aquando da venda de uma casa. Importa explicar, antes de mais, que as mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Mas como se calculam as mais-valias? E será que há uma fórmula a ter em conta? E como funciona a tributação das mais-valias em sede de IRS? Damos resposta a estas e outras perguntas no artigo desta semana da Deco Alerta.
A rubrica semanal Deco Alerta é assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor* para o idealista/news e destina-se a todos os consumidores em Portugal.

Decidimos vender a nossa casa, pois a família vai crescer, mas estamos preocupados com as mais-valias. Nem sequer sabemos de que se trata, quanto mais se teremos de pagar imposto sobre as famosas mais-valias… A Deco pode esclarecer-nos?
Conta com a Deco para te informar e apoiar. 
Em primeiro lugar, esclarecemos-te sobre as ditas mais-valias imobiliárias: sempre que o consumidor vender uma casa, tem de declarar a venda no IRS no ano seguinte, para que o Fisco apure se obteve mais-valias.
Mas o que são mais-valias de imóveis?
As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Esse lucro resulta da diferença entre o preço de venda da casa e o preço pelo qual se comprou a mesma. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia.
Quais os dados necessários para o cálculo?
  • O ano e o valor de aquisição: montante pelo qual se comprou a casa;
  • Ano e o valor de realização (venda): montante pelo qual se irá vender o imóvel;
  • Coeficiente de desvalorização monetária: coeficiente de atualização do valor do imóvel, tendo em conta o ano em que o comprou, aplicado sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a venda. Estes coeficientes são atualizados anualmente em portaria publicada em Diário da República;
  • Despesas e encargos (os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e despesas com registos e escrituras).
Que despesas e encargos podem ser deduzidos às mais-valias?
  • Certificado energético;
  • IMT;
  • Imposto do Selo (IS);
  • Comissão paga à imobiliária;
  • Custos de solicitadoria;
  • Escrituras;
  • Encargos com a valorização do imóvel (onde se inserem as obras de manutenção e conservação que valorizem o imóvel realizadas nos últimos 12 anos).
Venda de casa e pagamento de mais-valias imobiliárias
 
Freepik
Como se calculam as mais-valias?
O cálculo da mais-valia resulta da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição (ou Valor Patrimonial Tributário que o imóvel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores eventualmente gastos com comissões imobiliárias, escrituras, IMT ou obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e devidamente comprovadas com fatura.
Qual é a fórmula para calcular as mais-valias?
Mais-valias = Valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel).
Como funciona a tributação das mais-valias?
Ao venderes a casa terás de declarar a venda à Autoridade Tributária, na declaração de IRS referente ao ano em que a operação ocorreu, isto independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não.
Deves confirmar se estás isento, pois existem situações em que se verifica a isenção do pagamento de mais-valias.
Quem está isento de pagar mais-valias de imóveis?
Os imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 (o ano em que entrou em vigor o Código do IRS) não estão sujeitos à tributação das mais-valias em caso de venda.
Além disto, são excluídos da tributação os ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que se verifiquem as seguintes condições:
  • Reinvestimento das mais-valias noutra habitação – No caso de deduzir ao valor da venda, o montante da amortização do crédito habitação, se o restante for reinvestido na aquisição de casa, com a mesma finalidade, nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à transação. Para tal, é necessário que a casa se destine a habitação própria e permanente, comprovada através do domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à venda;
  • Se não comprares casa no mesmo ano em que venderes a antiga, e para teres direito a esta isenção, deverás mencionar a intenção de reinvestir o valor, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da venda.
Habitação