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Como tornar rentável um negócio de arrendamento

06 fev 2020
Como tornar rentável um negócio de arrendamento
Fonte: Idealista News

O arrendamento tem seduzido muitos portugueses pela oportunidade de criar um negócio. Seja para fins habitacionais, turismo ou de comércio, muitas pessoas encontram no imobiliário uma forma de gerar rendimentos extra que lhes permitam ter uma vida financeira mais saudável, ajudando a cobrir despesas.

Existem diversas formas de obter rendimentos com o mercado de arrendamento, desde o arrendamento de longa duração de casas para habitação, passando pelos quartos a estudantes, alojamento local, até aos terrenos para cultivo ou edificação de empreendimentos, tal como explica o Doutor Finanças neste artigo preparado para o idealista/news.

E qualquer pessoa pode arrendar?

O mercado do arrendamento é muito abrangente, pelo que se afigura como uma boa possibilidade para qualquer pessoa que pretenda gerar uma renda extra.
Em termos de investimento, ele é considerado dos mais seguros, estando o principal risco nas oscilações normais do mercado imobiliário, mais concretamente ao nível do valor do metro quadrado na compra e venda. Ainda assim, os imóveis estão muito dependentes dos ciclos económicos, pelo que é necessário ter presente esta flutuação e adequar-se às subidas e descidas.

Como funciona em termos de dinâmica de negócio?

Para ser-se senhorio e ter alguns imóveis para arrendar, é preciso cumprir requisitos fiscais e legais para que as rendas que recebe paguem os devidos impostos associados. Além disso, necessita-se ter capital próprio ou recorrer ao banco para adquirir um determinado imóvel, como forma de o conseguir rentabilizar.

Mesmo quem possui pouco dinheiro, é sempre possível avaliar junto do banco as melhores condições de empréstimo para poder entrar no negócio do arrendamento. Ter garantias bancárias ajuda a que consiga o empréstimo e a ter uma boa relação com a instituição financeira.

O arrendamento trata-se de um investimento rentável?

Ser arrendatário permite não apenas gerar uma renda extra, mas também ser detentor de um património imobiliário que tem tendência para se valorizar.

Ao receberes uma renda, tens um fluxo de dinheiro regular e constante, existindo ainda a possibilidade de o juntares ao teu salário, aumentando assim as tuas receitas.
Com esta receita extra, podes poupar ou investir. Passas assim a ter mais ferramentas disponíveis para tornar a tua vida financeira ainda mais saudável.

E como posso tornar ainda mais rentável o arrendamento?

É importante que tenhas em atenção alguns pontos que podem tornar ainda mais eficaz e rentável o teu negócio:

  • Faz uma avaliação consistente do valor que poderás cobrar pelo arrendamento

Primeiro que tudo deves fazer um levantamento do que podes cobrar, seja para arrendar a curto ou longo prazo. Verifica o número de quartos e de casas de banho, a zona em que está situado o imóvel, analisando o património histórico e a sua localização geográfica. Não te esqueças ainda de contabilizar todas as despesas relacionadas com o imóvel, tais como os impostos e o condomínio.

  • Opta por não teres intermediários

Embora arrendar e vender imóveis através de uma agência imobiliária tenha inúmeras vantagens, entre elas o ‘know-how’ dos especialistas e o facto do proprietário não ter qualquer preocupação durante o processo, existem também desvantagens no que toca à poupança.

A contratação de uma agência imobiliária implica o pagamento de uma comissão fixa ou de um montante que depende do valor da renda. Por isso, a opção de arrendares por conta própria poderá levar-te a rentabilizar mais o negócio. Contudo, averigua primeiro se tens disponibilidade para, numa fase inicial, contactares via email, telefone ou presencialmente, quaisquer interessados e, numa fase posterior, estar disponível para qualquer eventualidade que o inquilino necessite. Caso contrário, poderás perder possíveis interessados e, consequentemente, dinheiro. 

  • Aproveita para teres o imóvel a custo zero

Na verdade, e com as rendas que estão a ser praticadas nos últimos anos em Portugal, ao fim de uns tempos os inquilinos acabam por pagar o valor do imóvel. Por isso, e caso tenhas recorrido a um crédito habitação, aproveita o teu negócio de arrendamento para pagares a tua prestação ao banco e, dependendo do valor, poderás ainda fazer uma poupança com o excedente. 

Com a valorização do mercado, além de ficares com o imóvel pago, se o quiseres vender, vai ser como se vendesses o mesmo imóvel duas vezes. 
Neste caso, amortizar é a palavra de ordem para maximizar o arrendamento do teu imóvel. 

  • Curta ou longa duração: o que compensa mais? 

Antes de dares início ao negócio de arrendamento, deves definir que tipo de negócio é que pretendes e o que é mais vantajoso para o teu caso... se arrendamento a curta (alojamento local) ou longa duração. 

Vamos ver um exemplo. No caso de a arrendares a longa duração, o inquilino vai estar a contratar a sua permanência no imóvel por longos períodos de tempo, assumindo a responsabilidade de cuidar devidamente do espaço, garantindo a estabilidade necessária nos teus rendimentos auferidos e investimentos que poderás ter de fazer no imóvel. 

Já o arrendamento de curta duração (alojamento local) é mais destinado a turistas, uma vez que o inquilino fica apenas uns dias, em alguns casos algumas semanas. 

Entre estas duas modalidades, aquela que se demonstra ser mais rentável e que envolve rendas mais altas é a de curta duração. Ainda assim, além de exigir uma maior dedicação por parte do proprietário, pode não se tratar da melhor opção para o teu caso.   

É necessário que faças as contas, que verifiques qual o valor do teu imóvel, a zona onde está inserido - para verificares se se justifica fazer algo mais destinado para o turismo, ou não –, quais os encargos em ambos os casos e, só no final de comparares o que lucrarias em cada um dos casos, decidir.

Realçamos que existem benefícios fiscais para quem faz contratos de longa duração. Quanto maior a duração do contrato, menor a taxa de liberatória. Contudo, é importante ter em conta que senhorios que façam contratos de arrendamento longos com os inquilinos com vista a uma taxa de IRS mais vantajosa, só terão direito ao benefício se cobrarem uma renda considerada acessível.

  • Adere aos programas de apoio ao arrendamento 

Com os preços praticados no arrendamento dos imóveis, torna-se insustentável para muitas famílias suportar tais valores, uma vez que estes nem são compatíveis com os seus rendimentos. A pensar nisto, foram desenvolvidos programas de apoio ao arrendamento, como é o caso do Arrendamento Acessível. Este programa foi desenvolvido pelo Governo com o objetivo de "contribuir para dar resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo nível de rendimento não lhes permite aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades". 

Este tipo de programas não traz só vantagem para o inquilino, como também para o proprietário. Prevê-se assim que os senhorios passem a ter isenção de IRS e de IRC, bem como uma redução de pelo menos 50% no IMI para todos os novos contratos que pratiquem rendas 20% abaixo da mediana calculada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Em alguns casos, dependendo da Câmara Municipal, o IMI poderá estar totalmente isento.

Quais os principais riscos associados?

  • O arrendamento também comporta os seus riscos que não deves deixar para segundo plano. Entre os principais riscos do mercado do arrendamento estão o estado de conservação do imóvel. Se tens mais do que um imóvel, tens de supervisionar esses bens e gerir algumas questões com os inquilinos, o que vai ocupar parte do teu tempo livre.
  • Para quem contraiu um empréstimo bancário para comprar, deve estar atento às taxas de juros associadas. Atualmente, a taxa Euribor está em valores negativos, o que é bom para compradores. Contudo, esta poderá subir na próxima década, pelo que deves gerir os pagamentos do empréstimo ao banco, sob pena de entrares em sobreendividamento e incumprimento.
  • É necessário também estares consciente de que o negócio de arrendamento de longa ou de curta duração pode não trazer os rendimentos esperados.
  • Se o imóvel estiver livre sem inquilinos, vais ter de continuar a pagar a prestação ao banco. Deves assim garantir que a renda dos inquilinos paga parte dessa prestação, caso seja esta a tua situação. Como qualquer rendimento extra, os gastos devem ser compensados por receitas superiores.
  • Viver do imobiliário ou gerar um rendimento extra é possível. É um processo que tem de seguir a legislação em vigor, bem como preencher os devidos rendimentos no IRS. Informa-te sempre sobre a melhor forma de entrar neste mercado.