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O arrendamento comercial e o Covid-19: posso deixar de pagar a renda?

19 mar 2020
O arrendamento comercial e o Covid-19: posso deixar de pagar a renda?
Com a pandemia do coronavírus, muitos estabelecimentos tiveram de fechar portas e a maioria está em regime de arrendamento. Fonte: Idealista News

Com o recente surto de Covid-19 em Portugal, tem sido manifestamente evidente o decréscimo de volume de negócio no comércio em estabelecimentos abertos ao público (lojas/quiosques/restaurantes), estabelecimentos esses que, na sua maioria, não são da propriedade do comerciante, mas sim de um terceiro, e onde vigora o regime do arrendamento para fins não habitacionais (vulgo, arrendamento comercial). O que acontece aos contratos de arrendamento que os comerciantes tenham celebrados com o proprietário do imóvel? Respondemos com fundamento jurídico.

Ainda que estejam já reguladas as restrições à frequência de espaços comerciais, inclusive os horários a praticar, e que o Governo português tenha delineado uma série de medidas de apoio às PME, permanece a questão, tal como analisa a CRS Advogados, neste artigo preparado para o idealista/news, no âmbito dos efeitos da pandemia do coronavírus.

Suspendem-se por caso de força maior, sem mais? Poderá o arrendatário invocar um decréscimo na atividade para não efetuar o pagamento da renda? Ou permanecerão as suas obrigações intactas, independentemente da pandemia e da quarentena dos portugueses?

A CRS Advogados considera que a resposta deverá ter em conta uma análise ponderada dos diplomas em vigor no que concerne o arrendamento, aliado às normas de exceção publicadas recentemente, e parece-nos assim ser inequívoca – o arrendatário não poderá deixar de pagar a renda imediatamente, mas poderá negociar o seu perdão parcial, como exporemos.

De facto, não há nas recentes normas publicadas em Diário da República nenhuma solução literal que preveja diretamente a possibilidade de os arrendatários em contratos de arrendamento não habitacional não efetuarem o pagamento da renda nos meses de pandemia, à semelhança do que foi feito em Itália para as prestações do crédito à habitação.

Contudo, há duas normas do Código Civil que se encontram no cerne da questão – por um lado, o n.º 5 do art. 1083.º que permite ao arrendatário resolver o contrato de arrendamento quando o locado não se mostre apto para o uso previsto no contrato; e por outro lado, o n.º 3 do art. 1083.º, que permite ao senhorio resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas apenas e só após a falta de pagamento, por parte do arrendatário, de 3 (três) meses de renda.

Quanto à possibilidade de resolução, pelo arrendatário, do contrato de arrendamento celebrado por falta de aptidão do locado ao uso previsto no contrato, parece-nos que (i) teria de estar expressamente prevista no contrato a essencialidade da afluência de público à loja arrendada; e (ii) a diminuição momentânea fruto da pandemia Covid-19 não seria o suficiente para justificar uma resolução por parte do arrendatário.

O mesmo quanto à invocação de caso de força maior que, apesar de poder ser utilizado como forma de suspensão das obrigações contratuais, teria de recorrer a uma fundamentação cabal e rigorosa, com demonstração das diferenças significativas no volume de negócios do estabelecimento comercial, o que se afigura difícil.

Nos tempos estranhos que vivemos, acima de tudo, é recomendável a razoabilidade e o bom senso de ambas as partes, com a celebração, como já se tem assistido, principalmente nas lojas em espaço de centro comercial, de acordos de perdão parcial de renda e de prorrogação de prazo de pagamento, de forma a que se todos tivermos de perder dinheiro com esta crise, possamos todos perder menos um pouco.

Por último, cumpre-nos deixar a nota de que o n.º 3 do art. 1083.º do Código Civil continua a ser aplicável neste caso – o senhorio só pode resolver o contrato de arrendamento após falta de pagamento da renda por parte do arrendatário por três meses.

Isto faz com que o arrendatário, em bom rigor, possa não efetuar o pagamento das rendas dos próximos meses (embora com penalizações) e manter o contrato em vigor, até que termine esta crise que - adiantamos em jeito de mensagem de esperança - como todas as outras, encontrará o seu fim.

Diana Botelho, advogada da CRS Advogados

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